Cosa Bisogna Sapere Prima di Richiedere un Mutuo
La seguente guida si propone di dare un’idea sulle cose che è bene tenere in mente, nel momento in cui si ha intenzione di acquistare casa ed usufruire di un mutuo . In ogni caso pone le basi su argomenti che è interesse di chi acquista conoscere ed eventualmente approfondire.
Si consiglia prima di cercare casa di valutare la propria posizione reddituale. Questo da l’opportunità di focalizzare la propria ricerca su una tipologia di immobili circoscritta alle proprie reali possibilità.
Ci si accorge presto che molte banche finanziano solo l’80 % del valore dell’immobile e che nel mercato vi sono varie possibilita di mutuo ( tassi fissi, variabili, variabili con CAP ecc ecc) ed inoltre all’interno della stesssa tipologia di mutuo offerto, vi sono differenze tra prima e seconda casa. In questa fase non è tanto importante fare una scelta sul prodotto, ma quanto capire quale risulta essere il nostro potenziale reddituale sui vari prodotti. Nel senso che se ad esempio al mese abbiamo un reddito netto di 1200€ è chiaro che non possiamo permetterci una rata da 900€ , questo vuol dire che è necessario (alternativamente ) o allungare il periodo del prestito o richiedere un finanziamento inferiore. Ancora più vero se si sta valutando un tasso variabile, dove la rata è per l’appunto variabile e può scendere, ma soprattutto salire ed uscire fuori dalle proprie possibilità.
In questa fase potrebbe essere utile verificare, la propria possibilità di accedere alle agevolazioni prima casa o anche altre agevolazioni regionali. Attenzione quando si valutano questi incentivi, in quanto per ottenerli si allungano i tempi di acquisto casa, spesso è necessario affrontare un pò di burocrazia ed inoltre non sempre il gioco vale la candela. Soprattutto nel caso di agevolazioni che puntano all’abbattimento dei tassi di interesse. L’agevolazione in quest’ultimo caso è maggiormente vantaggiosa in caso di mutuo a tasso fisso.
Prima di iniziare a cercare casa occorre mettere in conto alcuni costi rilevanti non finanziabili:
Moltissime banche finanziano solo l’80% del valore dell’immobile. Il 20% quindi occorre metterlo di tasca.
I costi notarili ( comprensivi di tasse) per l’atto di compravendita e per l’atto di mutuo. Si pensi che per un immobile ( prima casa) di € 190.000, i costi notarili di solito non sono inferiori ai € 7.000.
Se ci si avvale di una agenzia questa richiede un compenso pari minimo al 3% del valore dell’immobile. Su un immobile da € 190000 il compenso richiesto è di € 5700+ IVA 20%= € 6840
Riepilogando se si decide di acquistare un immobile intorno a € 200 000 e ci si avvale di una agenzia immobiliare (prima di effettuare qualsiasi passo richiedere sempre qual’è la provvigione richiesta) occorre avere come disponibilità liquida intorno a € 50.000. In base a questa idea di massima è possibile poi puntare più in alto o ridurre il proprio investimento su qualcosa di più economico.
Parametri discriminanti che le banche prendono in considerazione prima dell’erogazione del mutuo:
Tipo ed entità di reddito percepito ( dipendente part-time o full- time, a tempo determinato o indeterminato presso un’azienda privata o pubblica oppure lavoratore autonomo), chiaramente sempre messo in relazione al tipo e durata di finanziamento richiesto.
Possibilità di garanti o di altre garanzie ( ad esempio altri immobili)
Familiari a carico
Ubicazione in casa di affitto
Finanziamenti in corso
Comportamento tenuto nei precedenti finanziamenti ( puntualità nel rimborso delle rate)
Cittadinanza o eventualmente da quanto tempo la stessa si è acquisita.
Una valutazione prudenziale ed obiettiva su quanto scritto fin qui, ma soprattutto la valutazione di massima ( e senza impegno) delle banche, permette di iniziare a capire a quale tipo di finanziamento è possibile puntare e quindi anche qual’è il valore massimo dell’immobile che possiamo acquistare.
Solo in questo momento è possibile iniziare la ricerca verà e propria di una casa. I principali canali di ricerca sono:
agenzie immobiliari
internet
passaparola
annunci sulle riviste
annunci disponibili nelle bacheche dei grandi magazzini per la casa ( edilizia, idraulica, giardinaggio, fai da te, ecc ecc)
Superando il discorso dei propri gusti personali o ideale di casa, delle proprie necessità in relazione al lavoro svolto o alla famiglia, si può dire che non c’è un canale migliore dell’altro, tutto dipende dalla disponibilità di tempo libero, dalla urgenza di trovare casa, dalla necessità di risparmiare ( ad esempio i soldi della provvigione dell’agenzia).
In generale si può dire che dato che sarà un acquisto che vi vincolerà a lungo, è bene valutare non solo la propria situazione attuale ma anche le possibili esigenze future, in modo da non dover dopo 5 anni trovarvi nella situazione di dover cambiare casa (si pensi a trasloco, preoccupazioni, probabile ricerca di una nuova mobilia, rischi connessi alle incognite del nuovo immobile, problematiche connesse con i nuovi condomini in caso di condominio). Viceversa in caso di possibilità finanziarie ristrette ( o comunque nel caso di zone, in cui i prezzi degli immobili sono elevati) si può valutare la possibilità di acquistare inizialmente una casa piccola, pagare il mutuo per 4-5 anni e poi rivenderla in modo da potersi permettere una casa più grande e non perdere soldi pagando un affitto.
In caso si decida di avvalersi della collaborazione di un’ agenzia immobiliare e sempre bene non fermarsi alla prima ma valutarne diverse ed affidarsi possibilmente ( in quanto poi spesso si è costretti ad affidarci a quella che propone l’immobile più vicino alle nostre esigenze) quella che si ritiene più seria e professionabile.
Per tutte queste ragioni è bene prendersi il tempo necessario e valutare il maggior numero di immobili.
Vedere molti immobili è importante, oltre che per poter scegliere su una più ampia gamma di case ma anche perchè permette di farvi un idea dei prezzi di mercato degli immobili.
A tal fine può essere utile consultare la banca dati delle quotazioni mobiliari della tua città http://www.agenziaterritorio.it/?id=2158
Una volta individuata la casa giusta occorre, verificare con propri tecnici di fiducia, la conformità degli impianti a quanto dichiarato/certificato dal venditore.
Attenzione: Non fare questa operazione potrebbe voler dire, trovare brutte sorprese successivamente e soprattutto non potersi rivalere in tempi brevi su chi ha rilasciato tali certificazioni di presunta idoneità.
La valutazione della casa da propri tecnici ( termoidraulico, elettricista, muratore) permette inoltre di capire esattamente cosa si sta acquistando e se il prezzo di vendita è onesto. Si consiglia in ogni passaggio nell’acquisto della casa e nella valutazione del mutuo di verificare di persona che quanto detto dai soggetti promotori( agenzie immobiliari, venditore, banca) corrisponda alla realtà e quindi perdere qualche mattinata del proprio tempo e verificare presso gli uffici preposti ( catasto, tesoreria, ecc..) o informarsi tramite internet oppure avvalersi di un avvocato per verificare che tutto sia in regola.
Contemporaneamente occorre prendere una decisione sul tipo di mutuo da richiedere e confrontare a parità di prodotto le proposte delle varie banche. Non solo banche fisiche ma anche banche on-line e le poste.
Di seguito le principali tipologie di mutuo nel mercato:
Tasso fisso.
Il tasso previsto al momento della stipula del mutuo, rimane invariato per tutta la durata del mutuo.
Vantaggio: certezza della rata che rimarrà invariata per tutta la durata del mutuo.
Svantaggio: costi tendezialmente più ampi. Per fare un esempio alla data di pubblicazione di questa pagina (02/12/2010) su un mutuo di € 160.000 a 30 anni gli interessi totali da corrispondere per un tasso fisso sono di € 133. 200 ( certi), per un corrispondente mutuo a tasso variabile puro, gli interessi totali da corrispondere sono di € 59.000 ( non sono certi ma possono aumentare o diminuire). Quindi come si nota la differenza è notevole e la scelta dell’uno piuttosto che dell’altro dipende dalla propria propensione al rischio ma anche dalle proprie possibilità reddituali future.
Tasso variabile
Il tasso del mutuo e collegato ad un indice ( Euribor. Per vedere gli storici e l’attuale andamento ad esempio dell’Euribor ad un mese un click sul seguente link http://it.euribor-rates.eu/euribor-tasso-1-mese.asp) che sale e scende in base all’andamento dell’economia e di altri parametri. Quindi non si può prevedere il suo andamento. Se si sceglie questo mutuo bisogna evitare di prendere i mutui che hanno un Euribor ad un mese come tasso e le rate invece sono trimestrali o semestrali. Occorre sempre scegliere il mutuo il cuo tasso sia ancorato alla periodicità della rata. Quindi Euribor ad 1 mese e rata mensile. Euribor a tre mesi e rata trimestrale.
Vantaggi: tassi di interesse vantaggiosi
Svantaggi: Imprevidibilità sull’andamento dei tassi di interesse e quindi imprevidibilità sull’importo della rata.
Alcune banche propongono anche sul variabile una rata costante ed in caso di aumento dei tassi, aumenta il periodo del mutuo, quindi magari non più 30 anni ma magari 35 e viceversa diminuisce il periodo del mutuo in caso di abbassamento del tasso di interesse.
Tasso misto
Il tasso sarà per certi periodi fisso e per altri variabili
Tasso variabile con CAP
Il tasso è variabile però con un limite massimo predeterminato, oltre il quale non salirà. Rispetto ai mutui a tasso variabile puro risulta essere più oneroso, ma almeno ci si mette al riparo da improvvise impennate del tasso di interesse
Le banche inoltre propongono tutta una serie di prodotti intermedi, con l’intento di proporre il mutuo più vicino alle esigenze delle varie tipologie di clienti.
A prescindere dal tipo di tasso scelto, il parametro da prendere in considerazione è il TAEG che è un indice sintetico di costo che permette di capire l’effettivo costo del mutuo. Più il TAEG è alto e più il mutuo è oneroso.
Attenzione: Nel caso ci si appoggi ad una agenzia immobiliare è probabile che questa cerchi di promuovere una propria banca. In questo caso valutare la convenienza o meno della proposta.
Attenzione: Le banche on-line sono tendenzialmente quelle più vantaggiose ed efficienti, ma occorre un pò di dimestichezza con il pc, una connessione ad internet, il controllo abituale delle E-mail e di solito sono un pò più esigenti con le garanzie della clientela. Il senso dovrebbe essere : noi siamo le migliori nel mercato e quindi anche i nostri clienti devono avere una certa credibilità e solidità.
Compromesso
Soltanto nel momento in cui le parti raggiungono un accordo sul prezzo finale si può redigere il compromesso, contratto vincolante per le parti. Nel senso che da questo punto in poi, le parti non possono più ritrattare se non sostenendo un esborso economico. La forza del compromesso sta nella caparra confirmatoria versata dalla parte acquirente. La parte acquirente se recede perde la caparra. La parte venditrice se recede dovrà restituire il doppio della caparra all’acquirente.
Attenzione: Quando si firma il compromesso ( se questo è ancorato all’ipoteca sulla casa) spesso non si ha ancora a disposizione la somma rischiesta a mutuo, in quanto la banca non può procedere finchè non ha tutti i documenti dell’immobile che riceveremo solo dopo la firma del compromesso (molto dipende dal modus operandi dell’agenzia immobiliare) . Quindi non sarà stata fatta la perizia sull’immobile e quindi non si ha ancora la matematica certezza che la banca ci finanzierà. Per questo motivo è bene apporre nel mutuo la clausola ” salvo buon esito del mutuo”. Attenzione sulla validità di questa clausola, occorre sincerarsi presso un avvocato o notaio anche se in teoria dovrebbe ritenersi valida e vincolante. E’ preferibile ( se possibile) far si che le somme date a titolo di caparra confirmatoria rimangano depositate presso l’agenzia o comunque non vengano spese prima che la banca ci abbia dato il via libera per il finanziamento. Il motivo sta nell’evitare di incorrere in problemi del tipo: A distanza di 20 giorni dalla firma del compromesso la banca in seguito a perizia o in base ai documenti ricevuti sull’immobile non ci accorda il mutuo. Non si può più procedere con l’acquisto della casa. Il compromesso non ha più validità ed il venditore deve restituirci la caparra (di solito si tratta di somme rilevanti), si supponga che nel nostro caso la caparra sia di € 15.000. Il venditore nel frattempo ha speso le somme ricevute per bloccare un’altra casa e non possiede più le somme richieste. Il recupero di queste somme potrebbe diventare un grosso problema.
Attenzione: Le agenzie immobiliari di solito richiedono il loro compenso al momento della stipula del compromesso. Lo fanno in questo momento per evitare di inseguire i clienti successivamente. Il rovescio della medaglia potrebbe essere, se l’agenzia non è professionale, che successivamente all’incasso della provvigione la pratica non venga seguita in maniera adeguata, in quanto oramai il risultato è stato ottenuto. Quindi sarebbe preferibile strappare un accordo del tipo: pagamento del compenso 70% alla stipula del compromesso ed il 30% alla stipula dell’atto di compravendita.
Firmato il compromesso entriamo in possesso di tutti i documenti inerenti la casa, compresi quelli da inviare alla banca e al notaio, il quale dovrà redigere una relazione preliminare da spedire alla banca da noi indicata.
Anche nella scelta del notaio è preferibile richiedere un bel pò di preventivi, ma di solito i prezzi sono abbastanza allineati alle tariffe.
Ricevuta la disponibilità della banca a finanziare il mutuo, non resta che accordarsi con le parti ( venditore, notaio, banca) per la data di stipula del mutuo.
Surroga del mutuo
L’art. 8 della Legge 40/2007 introduce la libertà per il debitore di passare da una banca all’altra senza oneri e senza perdere i benefici fiscali. Questo comporta che è possibile trasferire il mutuo da un istituto ad un altro ritenuto più vantaggioso, senza oneri aggiuntivi. Nel passaggio si può decidere di cambiare la durata o il tasso. Non si possono cambiare gli intestatari o il valore del debito residuo.
Nel momento che la nuova banca accetta il mutuo in surroga, la vecchia banca non può fare niente per impedire al proprio cliente di migrare.
Attenzione: La surroga si distingue dalla sostituzione del mutuo, in quanto non è previsto alcun onere a carico del cliente, non bisogna effettuare alcuna variazione di iscrizione di ipoteca non ci sono costi notarili,di istruttoria o di perizia.
L’istituto della surroga viene utilizzato qualora si ritenga che la rata ( ad esempio mutuo tasso variabile) stia diventando insostenibile o anche qualora ci si renda conto che il mercato offra alternative maggiormente vantaggiose dal punto di vista economico.