Come Disdire un Contratto di Comodato d’Uso
Disdire un contratto di comodato d’uso non significa semplicemente comunicare all’altra parte che non si vuole più proseguire il rapporto. Prima bisogna capire che tipo di comodato è stato stipulato, se esiste una scadenza, quale uso del bene è stato concordato e chi vuole porre fine al contratto. Le regole cambiano infatti tra comodato a tempo determinato e comodato senza termine, spesso definito comodato precario.
Il Codice civile disciplina il comodato come il contratto essenzialmente gratuito con il quale una parte, il comodante, consegna un bene mobile o immobile a un’altra, il comodatario, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire lo stesso bene. Proprio l’obbligo di restituzione è centrale quando si vuole terminare il rapporto. In alcuni casi il proprietario può chiedere la restituzione in qualsiasi momento. In altri deve aspettare la scadenza oppure dimostrare un urgente e impreveduto bisogno. Esistono poi situazioni particolari, come l’immobile destinato a casa familiare, nelle quali la durata può essere collegata all’uso concordato anche se sul contratto non compare una data finale. Per evitare contestazioni conviene quindi leggere prima il contratto e formalizzare per iscritto la cessazione e la riconsegna.
Che cosa significa disdire un comodato d’uso
Nel linguaggio comune si parla spesso di disdetta del contratto di comodato, ma giuridicamente possono verificarsi situazioni diverse.
Il contratto può terminare perché arriva alla scadenza prevista. Può cessare perché entrambe le parti decidono consensualmente di chiuderlo prima. Il comodante può chiedere la restituzione nei casi consentiti dalla legge o dal contratto. Può inoltre chiedere la restituzione immediata quando il comodatario viola determinati obblighi.
Per questo, prima di scrivere una lettera, è utile capire quale sia il fondamento della richiesta. Scrivere semplicemente “disdico il comodato” non risolve l’eventuale problema di un contratto che, per legge o per quanto pattuito, non può essere interrotto liberamente in quel momento.
Controllare sempre il contratto prima di inviare la comunicazione
La prima operazione consiste nel recuperare l’atto sottoscritto e verificare durata, destinazione del bene ed eventuali clausole dedicate alla restituzione anticipata.
Un contratto può prevedere, per esempio, una durata di cinque anni ma attribuire al comodante una determinata facoltà di recesso con un preavviso convenzionale. Può anche prevedere modalità precise per la comunicazione, come PEC o raccomandata.
Se le parti hanno disciplinato espressamente la cessazione anticipata, bisogna partire da quelle clausole e valutarne la validità rispetto alle norme applicabili.
Controlla inoltre se il comodato riguarda un immobile, un veicolo, un macchinario o un altro bene. Le regole generali sono le stesse, ma modalità di restituzione e adempimenti successivi possono essere molto differenti.
Comodato con una scadenza precisa
Quando il contratto prevede espressamente una data finale, il comodatario deve normalmente restituire il bene alla scadenza concordata.
In questo caso non serve una disdetta per impedire il rinnovo se il contratto non contiene una clausola di proroga automatica. È comunque consigliabile organizzare per tempo la riconsegna, soprattutto quando si tratta di un immobile.
Una comunicazione scritta inviata prima della scadenza può indicare giorno e modalità della restituzione delle chiavi e permettere di concordare un sopralluogo.
Se invece una clausola prevede rinnovo, proroga o un particolare termine di preavviso, bisogna rispettare quanto pattuito.
Il comodante può chiedere la restituzione prima della scadenza?
La presenza di un termine non significa che il proprietario debba sempre aspettarlo in qualsiasi circostanza.
L’articolo 1809 del Codice civile prevede che, se durante il termine convenuto sopravviene al comodante un urgente e impreveduto bisogno, egli possa esigere la restituzione immediata del bene.
Non basta quindi un semplice ripensamento. Deve trattarsi di un’esigenza sopravvenuta con le caratteristiche richieste dalla norma.
La giurisprudenza ha chiarito che non è necessario arrivare a una situazione di assoluta povertà. Possono avere rilievo anche serie esigenze personali, familiari o economiche che rendano non più differibile la disponibilità del bene. La valutazione dipende però dalle circostanze concrete e, in caso di contestazione, può essere necessario dimostrarle.
Comodato senza una data di scadenza
Il caso più semplice è quello disciplinato dall’articolo 1810 del Codice civile. Se non è stato stabilito un termine e la durata non può nemmeno essere ricavata dall’uso per il quale la cosa è stata concessa, il comodatario deve restituirla quando il comodante la richiede.
Questa forma viene comunemente chiamata comodato precario.
In una situazione del genere il comodante non deve necessariamente dimostrare l’urgente e impreveduto bisogno richiesto per interrompere anticipatamente un comodato a termine.
È comunque opportuno formalizzare la richiesta in modo chiaro e documentabile, indicando il bene, il contratto di riferimento e una data per la restituzione.
Non basta che nel contratto manchi una data
Questo è uno degli aspetti che generano più errori. Un contratto privo di una data finale non è automaticamente sempre revocabile in qualsiasi momento.
La legge ammette infatti che la durata possa risultare dall’uso cui il bene è stato destinato.
Immaginiamo un bene concesso per essere utilizzato durante un’attività che, per sua natura e per quanto concordato, ha una durata determinabile. Anche senza una data scritta potrebbe esistere un termine collegato a quell’utilizzo.
Non è però sufficiente qualsiasi destinazione generica. Il fatto che un immobile venga utilizzato per una certa attività non significa automaticamente che il comodato debba durare per tutto il tempo, potenzialmente indefinito, nel quale quell’attività continuerà.
Il caso particolare della casa destinata alla famiglia
Particolare attenzione richiede il comodato di un’abitazione concessa, spesso dai genitori a un figlio, perché venga utilizzata stabilmente come casa della sua famiglia.
La giurisprudenza della Cassazione considera possibile che la specifica destinazione a casa familiare attribuisca al rapporto una durata collegata proprio a quelle esigenze abitative. In questa situazione non è sufficiente concludere che, poiché non è indicato un numero di anni, il proprietario possa pretendere automaticamente l’immobile in qualsiasi momento applicando il comodato precario.
Il vincolo può proseguire finché permane la destinazione familiare considerata al momento della concessione, soprattutto in presenza di figli minorenni o maggiorenni non economicamente autosufficienti, salva la possibilità del comodante di chiedere la restituzione quando ricorrono le condizioni previste dall’articolo 1809.
È una materia nella quale separazioni, assegnazione della casa familiare e specifiche circostanze del nucleo possono incidere notevolmente. Se la restituzione è contestata, è consigliabile far esaminare il contratto e la situazione da un avvocato prima di inviare una richiesta ultimativa.
Quando il comodatario utilizza male il bene
Il comodatario deve custodire e conservare il bene e utilizzarlo esclusivamente secondo l’uso stabilito nel contratto o derivante dalla sua natura.
Non può inoltre concederne il godimento a un terzo senza il consenso del comodante.
L’articolo 1804 prevede che, in caso di violazione di questi obblighi, il comodante possa chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre all’eventuale risarcimento del danno.
Se, per esempio, un immobile era stato concesso a una determinata persona per uso abitativo e questa lo mette a disposizione di terzi contro la volontà del proprietario, la situazione non deve essere trattata come una semplice disdetta ordinaria.
La morte del comodatario
Il Codice civile disciplina anche questa eventualità. In caso di morte del comodatario, l’articolo 1811 consente al comodante di chiedere agli eredi l’immediata restituzione del bene anche quando era stato convenuto un termine.
Ciò non significa necessariamente che il proprietario recuperi materialmente il bene senza alcuna formalità. È comunque opportuno inviare una richiesta agli eredi e organizzare la riconsegna in modo documentato.
Il comodatario può restituire il bene prima della scadenza?
Nella pratica può accadere che sia proprio chi utilizza il bene a non averne più bisogno. In questi casi è opportuno comunicare al comodante l’intenzione di procedere alla restituzione anticipata e concordarne data e modalità.
Se entrambe le parti sono d’accordo, la soluzione più semplice consiste nella risoluzione consensuale del rapporto, accompagnata dalla materiale restituzione del bene.
In presenza di clausole particolari o di obblighi collegati al contratto conviene però verificarne il contenuto prima di considerare automaticamente cessato ogni rapporto.
La soluzione più semplice è spesso la risoluzione consensuale
Quando comodante e comodatario concordano sulla cessazione anticipata, non c’è bisogno di costruire una controversia intorno al diritto di recesso di una delle due parti.
È possibile predisporre una breve scrittura nella quale si richiamano gli estremi del contratto originario e si stabilisce che le parti intendono scioglierlo consensualmente a decorrere da una determinata data.
Nel caso di un immobile conviene indicare anche la data della restituzione delle chiavi e dichiarare che il bene è stato riconsegnato, eventualmente rinviando a un verbale separato per la descrizione dello stato dei luoghi.
La forma scritta è particolarmente utile quando il contratto originario era registrato oppure quando dalla cessazione derivano effetti fiscali o amministrativi.
Come scrivere la comunicazione di restituzione
La comunicazione dovrebbe permettere di identificare senza dubbi rapporto e bene. È quindi opportuno indicare i dati delle parti, la data del contratto di comodato, l’eventuale data di registrazione e la descrizione del bene.
Bisogna poi specificare il motivo giuridico della richiesta quando è rilevante. Nel comodato precario, per esempio, si può richiamare la richiesta di restituzione. Nel comodato a termine interrotto per urgente e impreveduto bisogno, è utile descrivere in maniera sufficientemente chiara l’esigenza sopravvenuta.
Infine va indicata la data entro la quale si chiede la riconsegna e proposta una modalità pratica per restituire chiavi, documenti o altri accessori.
Una comunicazione precisa riduce il rischio che la controparte sostenga di non avere compreso quando e come il bene dovesse essere restituito.
Serve sempre un periodo di preavviso?
Non esiste un unico termine di preavviso valido per tutti i comodati.
Bisogna prima verificare il contratto. Se contiene una clausola che stabilisce, per esempio, un determinato numero di giorni, questa deve essere valutata e normalmente rispettata nei casi ai quali si applica.
Nel comodato precario l’articolo 1810 stabilisce che il bene deve essere restituito quando il comodante lo richiede e non fissa un termine generale di sei mesi, tre mesi o trenta giorni.
Ciò non impedisce che nella comunicazione venga indicato un termine ragionevole per organizzare materialmente la riconsegna, soprattutto per un’abitazione. La ragionevolezza dipende però dalla situazione concreta e non modifica i presupposti giuridici del diritto alla restituzione.
PEC o raccomandata?
Se il contratto stabilisce una modalità specifica, utilizza quella.
Negli altri casi è consigliabile scegliere un mezzo che permetta di documentare invio e ricezione. PEC, quando mittente e destinatario dispongono di indirizzi idonei, e raccomandata con avviso di ricevimento sono soluzioni normalmente utilizzate.
Una semplice telefonata può servire per trovare un accordo pratico, ma diventa difficile provarne il contenuto in caso di successiva contestazione.
Anche una risoluzione consensuale discussa a voce è meglio formalizzarla successivamente in un documento sottoscritto.
Restituire un immobile significa anche consegnare le chiavi
La cessazione non dovrebbe rimanere soltanto sulla carta. Per un immobile è fondamentale documentare la riconsegna materiale.
Il comodatario dovrebbe liberare i locali dalle proprie cose, salvo diverso accordo, e consegnare tutte le chiavi disponibili.
È consigliabile predisporre un verbale di riconsegna firmato da entrambe le parti. Il documento può indicare la data, il numero delle chiavi restituite e le condizioni generali dell’immobile.
Se sono presenti utenze, contatori o apparecchiature può essere utile annotare le relative letture.
Fare fotografie al momento della riconsegna
Le fotografie non sostituiscono il verbale ma possono documentare lo stato dell’immobile nel giorno in cui viene restituito.
Fotografa i locali, eventuali arredi concessi insieme alla casa e soprattutto eventuali danni già discussi tra le parti.
È un accorgimento semplice che può evitare contestazioni successive su quando sia comparso un determinato difetto.
Il normale deterioramento non equivale automaticamente a un danno
Il bene deve essere restituito, ma bisogna distinguere il deterioramento dovuto al normale uso concordato dai danni provocati da negligenza o utilizzo non consentito.
Il Codice civile stabilisce che il comodatario non risponde del deterioramento dovuto al solo effetto dell’uso per cui la cosa gli era stata consegnata quando non vi sia sua colpa.
Una parete che mostra normali segni del tempo dopo diversi anni non è quindi automaticamente assimilabile a una porta rotta volontariamente o a una modifica effettuata senza consenso.
Cosa fare con utenze e contratti collegati
La restituzione dell’immobile non chiude automaticamente contratti di energia, gas, internet o altri servizi intestati al comodatario.
Bisogna quindi programmare volture o cessazioni separatamente, in funzione di ciò che le parti intendono fare dell’immobile.
È consigliabile effettuare le letture dei contatori il giorno della riconsegna e conservarne documentazione.
Che cosa succede se il contratto era stato registrato
Per i comodati immobiliari scritti la registrazione fiscale è normalmente necessaria. L’Agenzia delle Entrate mette attualmente a disposizione anche il servizio RAP per la registrazione telematica dei contratti di comodato.
La cessazione anticipata deve essere distinta dalla semplice scadenza naturale. Se le parti redigono una scrittura di risoluzione anticipata di un comodato registrato, possono essere necessari ulteriori adempimenti di registrazione e il pagamento dell’imposta prevista per l’atto.
Le procedure del comodato non devono essere confuse con quelle delle locazioni. Modello RLI e codice tributo utilizzato per la risoluzione di un contratto di locazione non sono automaticamente applicabili a un comodato.
Poiché modalità operative e modulistica possono essere aggiornate, prima di registrare una risoluzione anticipata conviene verificare le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate o chiedere conferma all’ufficio competente o a un professionista.
Imposta di registro sulla risoluzione anticipata
Quando viene stipulata e registrata una specifica scrittura privata di risoluzione consensuale di un comodato, la prassi fiscale applica normalmente l’imposta di registro in misura fissa prevista per l’atto, oltre all’eventuale imposta di bollo secondo le caratteristiche del documento.
Non bisogna confondere questo regime con quello delle locazioni, per le quali esistono strumenti e codici dedicati agli adempimenti successivi.
Prima di effettuare pagamenti è opportuno controllare gli importi e le modalità in vigore al momento della registrazione. In materia fiscale anche una procedura utilizzata pochi anni prima può essere stata sostituita.
Cessazione e agevolazioni IMU
La fine del comodato può avere conseguenze anche quando il proprietario beneficia di agevolazioni collegate alla concessione gratuita dell’abitazione a determinati familiari.
Se viene meno il comodato o cambiano le condizioni di utilizzo dell’immobile, bisogna verificare gli effetti sull’IMU e sugli eventuali obblighi dichiarativi.
Le condizioni dell’agevolazione dipendono dalla normativa vigente e dalla situazione concreta del proprietario e dell’immobile. È quindi opportuno comunicare la cessazione al professionista che segue gli adempimenti fiscali oppure verificare le istruzioni del Comune e del Dipartimento delle Finanze.
La residenza del comodatario si cancella automaticamente?
No. La cessazione del contratto e la residenza anagrafica sono piani differenti.
Se il comodatario trasferisce effettivamente la propria dimora abituale in un altro luogo, dovrà presentare la relativa dichiarazione anagrafica secondo le procedure previste.
Il proprietario non dovrebbe considerare la firma della risoluzione come una cancellazione automatica dall’anagrafe.
Cosa fare se il comodatario non restituisce il bene
La situazione cambia quando la restituzione viene richiesta validamente ma il comodatario rifiuta di consegnare il bene.
Per un immobile non bisogna tentare di risolvere il problema cambiando autonomamente serratura mentre la persona ne mantiene il possesso, entrando con la forza oppure rimuovendo i suoi beni.
È invece opportuno formalizzare la richiesta e rivolgersi a un avvocato per intraprendere l’azione necessaria al rilascio.
Una volta cessato il titolo che giustificava il godimento, la permanenza nell’immobile può assumere conseguenze anche sul piano risarcitorio, ma questi aspetti dipendono dalle circostanze e devono essere valutati nel caso concreto.
Il proprietario può cambiare serratura dopo avere inviato la disdetta?
La semplice comunicazione non autorizza automaticamente a estromettere materialmente l’occupante con metodi di fatto.
Quando il comodatario non collabora alla restituzione bisogna utilizzare gli strumenti legali previsti. Interventi autonomi possono generare ulteriori controversie e responsabilità.
La consegna delle chiavi dovrebbe quindi avvenire consensualmente oppure, quando necessario, in esecuzione di un provvedimento ottenuto attraverso il procedimento appropriato.
Quando l’inadempimento consente di chiedere la restituzione
Il contratto può terminare anche perché il comodatario viola i propri obblighi.
L’articolo 1804 prevede espressamente il diritto del comodante di chiedere l’immediata restituzione quando il comodatario non conserva correttamente la cosa, la utilizza in modo differente da quello stabilito oppure concede il godimento a terzi senza il consenso richiesto.
Il contratto può inoltre contenere ulteriori obblighi la cui violazione deve essere valutata secondo le normali regole contrattuali.
Quando l’inadempimento è contestato, è prudente far verificare il caso da un legale prima di qualificare unilateralmente il rapporto come definitivamente risolto.
Comodato verbale e cessazione
Il comodato può essere concluso anche verbalmente, salvo gli adempimenti fiscali previsti nei casi in cui la registrazione diventa necessaria.
L’assenza di un contratto scritto non elimina però il problema della prova. In caso di contrasto può essere più difficile stabilire durata, uso concordato ed eventuali condizioni.
Per la cessazione è quindi ancora più importante inviare una comunicazione scritta che descriva il rapporto esistente e la richiesta di restituzione.
Quando entrambe le parti sono d’accordo, una scrittura di riconsegna può chiudere chiaramente una situazione che fino a quel momento era stata gestita soltanto verbalmente.
Come gestire la restituzione di un bene mobile
Per automobili, macchinari, attrezzature e altri beni mobili la procedura è simile ma il verbale deve essere adattato al bene.
Indica marca, modello, eventuale matricola, targa o numero identificativo, accessori restituiti e condizioni generali.
Nel caso di un veicolo può essere utile riportare chilometraggio, quantità approssimativa di carburante, documenti e numero di chiavi.
Per un macchinario si possono indicare manuali, utensili e accessori consegnati insieme al bene.
Serve necessariamente un avvocato?
Non per ogni cessazione. Se un comodato semplice termina alla data prevista e le parti sono d’accordo sulla riconsegna, possono normalmente organizzare direttamente la restituzione e formalizzarla.
L’assistenza legale diventa invece utile quando è incerta la durata del rapporto, una delle parti contesta il diritto alla restituzione, il comodato riguarda la casa familiare, vi sono figli coinvolti oppure si prospettano danni e richieste economiche.
È consigliabile anche quando il comodante intende invocare l’urgente e impreveduto bisogno per interrompere anticipatamente un contratto a termine e la controparte non intende lasciare il bene.
Errori da evitare
Il primo errore consiste nel considerare qualsiasi comodato privo di una data finale come liberamente revocabile. In alcuni casi la durata può risultare dall’uso concordato, soprattutto quando l’immobile è stato specificamente destinato a casa familiare.
Un secondo errore è utilizzare un generico fac simile di disdetta da locazione. Comodato e locazione sono contratti diversi: nel comodato manca il canone come corrispettivo e le regole sulla cessazione non coincidono.
Evita inoltre comunicazioni soltanto verbali quando esiste il rischio di una contestazione. È molto più semplice provare una richiesta inviata con modalità documentabile.
Non modificare le serrature o rimuovere i beni dell’occupante soltanto perché ritieni scaduto il comodato.
Infine, non dimenticare gli aspetti successivi alla riconsegna: utenze, eventuale registrazione della risoluzione, posizione fiscale dell’immobile e agevolazioni collegate al comodato devono essere verificate separatamente.
Una procedura pratica per chiudere il comodato
Recupera innanzitutto il contratto e verifica se esiste una scadenza, una clausola di recesso o una particolare modalità di comunicazione.
Stabilisci quindi in quale situazione ti trovi. Se il comodato è precario e non ha un termine ricavabile dall’uso, il comodante può chiedere la restituzione. Se è a termine, verifica se è arrivata la scadenza, se esiste un accordo tra le parti oppure se ricorrono i presupposti per una restituzione anticipata.
Predisponi poi una comunicazione scritta contenente dati delle parti, riferimento al contratto, descrizione del bene e data proposta per la restituzione. Utilizza una modalità che permetta di provare la ricezione.
Se entrambe le parti accettano la cessazione anticipata, formalizzate l’accordo con una scrittura di risoluzione consensuale.
Nel giorno concordato effettuate la riconsegna. Per un immobile preparate un verbale con chiavi, condizioni dei locali e letture dei contatori. Per un bene mobile riportate identificazione, accessori e condizioni generali.
Infine verificate gli eventuali adempimenti fiscali e amministrativi connessi alla cessazione, soprattutto se il contratto originario era stato registrato o se il proprietario usufruiva di agevolazioni legate al comodato.
Conclusioni
Per disdire correttamente un contratto di comodato d’uso bisogna prima stabilire se il rapporto è a termine, senza termine oppure collegato a uno specifico uso del bene. Nel comodato precario il comodatario deve restituire la cosa quando il comodante la richiede. Se invece esiste una durata espressa o ricavabile dall’uso concordato, la restituzione avviene normalmente alla scadenza, salvo accordo delle parti, inadempimento oppure urgente e impreveduto bisogno del comodante nei casi previsti dalla legge.
La soluzione più sicura è documentare ogni fase: comunicazione, eventuale accordo di risoluzione e materiale riconsegna del bene. Per gli immobili è utile firmare un verbale con restituzione delle chiavi e stato dei locali. Se il comodato era registrato, verifica anche gli adempimenti fiscali aggiornati senza utilizzare automaticamente le procedure previste per le locazioni. Quando infine la durata è contestata, il bene era destinato a casa familiare o il comodatario rifiuta la restituzione, è preferibile non procedere con iniziative di fatto e far esaminare contratto e circostanze da un avvocato.