Cosa Bisogna Sapere Prima di Richiedere un Mutuo
La seguente guida si propone di dare un’idea sulle cose che è bene tenere in mente, nel momento in cui si ha intenzione di acquistare casa ed usufruire di un mutuo . In ogni caso pone le basi su argomenti che è interesse di chi acquista conoscere ed eventualmente approfondire.
Si consiglia prima di cercare casa di valutare la propria posizione reddituale. Questo da l’opportunità di focalizzare la propria ricerca su una tipologia di immobili circoscritta alle proprie reali possibilità.
Ci si accorge presto che molte banche finanziano solo l’80 % del valore dell’immobile e che nel mercato vi sono varie possibilita di mutuo ( tassi fissi, variabili, variabili con CAP ecc ecc) ed inoltre all’interno della stesssa tipologia di mutuo offerto, vi sono differenze tra prima e seconda casa. In questa fase non è tanto importante fare una scelta sul prodotto, ma quanto capire quale risulta essere il nostro potenziale reddituale sui vari prodotti. Nel senso che se ad esempio al mese abbiamo un reddito netto di 1200€ è chiaro che non possiamo permetterci una rata da 900€ , questo vuol dire che è necessario (alternativamente ) o allungare il periodo del prestito o richiedere un finanziamento inferiore. Ancora più vero se si sta valutando un tasso variabile, dove la rata è per l’appunto variabile e può scendere, ma soprattutto salire ed uscire fuori dalle proprie possibilità.
In questa fase potrebbe essere utile verificare, la propria possibilità di accedere alle agevolazioni prima casa o anche altre agevolazioni regionali. Attenzione quando si valutano questi incentivi, in quanto per ottenerli si allungano i tempi di acquisto casa, spesso è necessario affrontare un pò di burocrazia ed inoltre non sempre il gioco vale la candela. Soprattutto nel caso di agevolazioni che puntano all’abbattimento dei tassi di interesse. L’agevolazione in quest’ultimo caso è maggiormente vantaggiosa in caso di mutuo a tasso fisso.
Prima di iniziare a cercare casa occorre mettere in conto alcuni costi rilevanti non finanziabili:
Moltissime banche finanziano solo l’80% del valore dell’immobile. Il 20% quindi occorre metterlo di tasca.
I costi notarili ( comprensivi di tasse) per l’atto di compravendita e per l’atto di mutuo. Si pensi che per un immobile ( prima casa) di € 190.000, i costi notarili di solito non sono inferiori ai € 7.000.
Se ci si avvale di una agenzia questa richiede un compenso pari minimo al 3% del valore dell’immobile. Su un immobile da € 190000 il compenso richiesto è di € 5700+ IVA 20%= € 6840
Riepilogando se si decide di acquistare un immobile intorno a € 200 000 e ci si avvale di una agenzia immobiliare (prima di effettuare qualsiasi passo richiedere sempre qual’è la provvigione richiesta) occorre avere come disponibilità liquida intorno a € 50.000. In base a questa idea di massima è possibile poi puntare più in alto o ridurre il proprio investimento su qualcosa di più economico.
Parametri discriminanti che le banche prendono in considerazione prima dell’erogazione del mutuo:
Tipo ed entità di reddito percepito ( dipendente part-time o full- time, a tempo determinato o indeterminato presso un’azienda privata o pubblica oppure lavoratore autonomo), chiaramente sempre messo in relazione al tipo e durata di finanziamento richiesto.
Possibilità di garanti o di altre garanzie ( ad esempio altri immobili)
Familiari a carico
Ubicazione in casa di affitto
Finanziamenti in corso
Comportamento tenuto nei precedenti finanziamenti ( puntualità nel rimborso delle rate)
Cittadinanza o eventualmente da quanto tempo la stessa si è acquisita.
Una valutazione prudenziale ed obiettiva su quanto scritto fin qui, ma soprattutto la valutazione di massima ( e senza impegno) delle banche, permette di iniziare a capire a quale tipo di finanziamento è possibile puntare e quindi anche qual’è il valore massimo dell’immobile che possiamo acquistare.
Solo in questo momento è possibile iniziare la ricerca verà e propria di una casa. I principali canali di ricerca sono:
agenzie immobiliari
internet
passaparola
annunci sulle riviste
annunci disponibili nelle bacheche dei grandi magazzini per la casa ( edilizia, idraulica, giardinaggio, fai da te, ecc ecc)
Superando il discorso dei propri gusti personali o ideale di casa, delle proprie necessità in relazione al lavoro svolto o alla famiglia, si può dire che non c’è un canale migliore dell’altro, tutto dipende dalla disponibilità di tempo libero, dalla urgenza di trovare casa, dalla necessità di risparmiare ( ad esempio i soldi della provvigione dell’agenzia).
In generale si può dire che dato che sarà un acquisto che vi vincolerà a lungo, è bene valutare non solo la propria situazione attuale ma anche le possibili esigenze future, in modo da non dover dopo 5 anni trovarvi nella situazione di dover cambiare casa (si pensi a trasloco, preoccupazioni, probabile ricerca di una nuova mobilia, rischi connessi alle incognite del nuovo immobile, problematiche connesse con i nuovi condomini in caso di condominio). Viceversa in caso di possibilità finanziarie ristrette ( o comunque nel caso di zone, in cui i prezzi degli immobili sono elevati) si può valutare la possibilità di acquistare inizialmente una casa piccola, pagare il mutuo per 4-5 anni e poi rivenderla in modo da potersi permettere una casa più grande e non perdere soldi pagando un affitto.
In caso si decida di avvalersi della collaborazione di un’ agenzia immobiliare e sempre bene non fermarsi alla prima ma valutarne diverse ed affidarsi possibilmente ( in quanto poi spesso si è costretti ad affidarci a quella che propone l’immobile più vicino alle nostre esigenze) quella che si ritiene più seria e professionabile.
Per tutte queste ragioni è bene prendersi il tempo necessario e valutare il maggior numero di immobili.
Vedere molti immobili è importante, oltre che per poter scegliere su una più ampia gamma di case ma anche perchè permette di farvi un idea dei prezzi di mercato degli immobili.
A tal fine può essere utile consultare la banca dati delle quotazioni mobiliari della tua città http://www.agenziaterritorio.it/?id=2158
Una volta individuata la casa giusta occorre, verificare con propri tecnici di fiducia, la conformità degli impianti a quanto dichiarato/certificato dal venditore.
Attenzione: Non fare questa operazione potrebbe voler dire, trovare brutte sorprese successivamente e soprattutto non potersi rivalere in tempi brevi su chi ha rilasciato tali certificazioni di presunta idoneità.
La valutazione della casa da propri tecnici ( termoidraulico, elettricista, muratore) permette inoltre di capire esattamente cosa si sta acquistando e se il prezzo di vendita è onesto. Si consiglia in ogni passaggio nell’acquisto della casa e nella valutazione del mutuo di verificare di persona che quanto detto dai soggetti promotori( agenzie immobiliari, venditore, banca) corrisponda alla realtà e quindi perdere qualche mattinata del proprio tempo e verificare presso gli uffici preposti ( catasto, tesoreria, ecc..) o informarsi tramite internet oppure avvalersi di un avvocato per verificare che tutto sia in regola.
Contemporaneamente occorre prendere una decisione sul tipo di mutuo da richiedere e confrontare a parità di prodotto le proposte delle varie banche. Non solo banche fisiche ma anche banche on-line e le poste.
Di seguito le principali tipologie di mutuo nel mercato:
Tasso fisso.
Il tasso previsto al momento della stipula del mutuo, rimane invariato per tutta la durata del mutuo.
Vantaggio: certezza della rata che rimarrà invariata per tutta la durata del mutuo.
Svantaggio: costi tendezialmente più ampi. Per fare un esempio alla data di pubblicazione di questa pagina (02/12/2010) su un mutuo di € 160.000 a 30 anni gli interessi totali da corrispondere per un tasso fisso sono di € 133. 200 ( certi), per un corrispondente mutuo a tasso variabile puro, gli interessi totali da corrispondere sono di € 59.000 ( non sono certi ma possono aumentare o diminuire). Quindi come si nota la differenza è notevole e la scelta dell’uno piuttosto che dell’altro dipende dalla propria propensione al rischio ma anche dalle proprie possibilità reddituali future.
Tasso variabile
Il tasso del mutuo e collegato ad un indice ( Euribor. Per vedere gli storici e l’attuale andamento ad esempio dell’Euribor ad un mese un click sul seguente link http://it.euribor-rates.eu/euribor-tasso-1-mese.asp) che sale e scende in base all’andamento dell’economia e di altri parametri. Quindi non si può prevedere il suo andamento. Se si sceglie questo mutuo bisogna evitare di prendere i mutui che hanno un Euribor ad un mese come tasso e le rate invece sono trimestrali o semestrali. Occorre sempre scegliere il mutuo il cuo tasso sia ancorato alla periodicità della rata. Quindi Euribor ad 1 mese e rata mensile. Euribor a tre mesi e rata trimestrale.
Vantaggi: tassi di interesse vantaggiosi
Svantaggi: Imprevidibilità sull’andamento dei tassi di interesse e quindi imprevidibilità sull’importo della rata.
Alcune banche propongono anche sul variabile una rata costante ed in caso di aumento dei tassi, aumenta il periodo del mutuo, quindi magari non più 30 anni ma magari 35 e viceversa diminuisce il periodo del mutuo in caso di abbassamento del tasso di interesse.
Tasso misto
Il tasso sarà per certi periodi fisso e per altri variabili
Tasso variabile con CAP
Il tasso è variabile però con un limite massimo predeterminato, oltre il quale non salirà. Rispetto ai mutui a tasso variabile puro risulta essere più oneroso, ma almeno ci si mette al riparo da improvvise impennate del tasso di interesse
Le banche inoltre propongono tutta una serie di prodotti intermedi, con l’intento di proporre il mutuo più vicino alle esigenze delle varie tipologie di clienti.
A prescindere dal tipo di tasso scelto, il parametro da prendere in considerazione è il TAEG che è un indice sintetico di costo che permette di capire l’effettivo costo del mutuo. Più il TAEG è alto e più il mutuo è oneroso.
Attenzione: Nel caso ci si appoggi ad una agenzia immobiliare è probabile che questa cerchi di promuovere una propria banca. In questo caso valutare la convenienza o meno della proposta.
Attenzione: Le banche on-line sono tendenzialmente quelle più vantaggiose ed efficienti, ma occorre un pò di dimestichezza con il pc, una connessione ad internet, il controllo abituale delle E-mail e di solito sono un pò più esigenti con le garanzie della clientela. Il senso dovrebbe essere : noi siamo le migliori nel mercato e quindi anche i nostri clienti devono avere una certa credibilità e solidità.
Compromesso
Soltanto nel momento in cui le parti raggiungono un accordo sul prezzo finale si può redigere il compromesso, contratto vincolante per le parti. Nel senso che da questo punto in poi, le parti non possono più ritrattare se non sostenendo un esborso economico. La forza del compromesso sta nella caparra confirmatoria versata dalla parte acquirente. La parte acquirente se recede perde la caparra. La parte venditrice se recede dovrà restituire il doppio della caparra all’acquirente.
Attenzione: Quando si firma il compromesso ( se questo è ancorato all’ipoteca sulla casa) spesso non si ha ancora a disposizione la somma rischiesta a mutuo, in quanto la banca non può procedere finchè non ha tutti i documenti dell’immobile che riceveremo solo dopo la firma del compromesso (molto dipende dal modus operandi dell’agenzia immobiliare) . Quindi non sarà stata fatta la perizia sull’immobile e quindi non si ha ancora la matematica certezza che la banca ci finanzierà. Per questo motivo è bene apporre nel mutuo la clausola ” salvo buon esito del mutuo”. Attenzione sulla validità di questa clausola, occorre sincerarsi presso un avvocato o notaio anche se in teoria dovrebbe ritenersi valida e vincolante. E’ preferibile ( se possibile) far si che le somme date a titolo di caparra confirmatoria rimangano depositate presso l’agenzia o comunque non vengano spese prima che la banca ci abbia dato il via libera per il finanziamento. Il motivo sta nell’evitare di incorrere in problemi del tipo: A distanza di 20 giorni dalla firma del compromesso la banca in seguito a perizia o in base ai documenti ricevuti sull’immobile non ci accorda il mutuo. Non si può più procedere con l’acquisto della casa. Il compromesso non ha più validità ed il venditore deve restituirci la caparra (di solito si tratta di somme rilevanti), si supponga che nel nostro caso la caparra sia di € 15.000. Il venditore nel frattempo ha speso le somme ricevute per bloccare un’altra casa e non possiede più le somme richieste. Il recupero di queste somme potrebbe diventare un grosso problema.
Attenzione: Le agenzie immobiliari di solito richiedono il loro compenso al momento della stipula del compromesso. Lo fanno in questo momento per evitare di inseguire i clienti successivamente. Il rovescio della medaglia potrebbe essere, se l’agenzia non è professionale, che successivamente all’incasso della provvigione la pratica non venga seguita in maniera adeguata, in quanto oramai il risultato è stato ottenuto. Quindi sarebbe preferibile strappare un accordo del tipo: pagamento del compenso 70% alla stipula del compromesso ed il 30% alla stipula dell’atto di compravendita.
Firmato il compromesso entriamo in possesso di tutti i documenti inerenti la casa, compresi quelli da inviare alla banca e al notaio, il quale dovrà redigere una relazione preliminare da spedire alla banca da noi indicata.
Anche nella scelta del notaio è preferibile richiedere un bel pò di preventivi, ma di solito i prezzi sono abbastanza allineati alle tariffe.
Ricevuta la disponibilità della banca a finanziare il mutuo, non resta che accordarsi con le parti ( venditore, notaio, banca) per la data di stipula del mutuo.
Surroga del mutuo
L’art. 8 della Legge 40/2007 introduce la libertà per il debitore di passare da una banca all’altra senza oneri e senza perdere i benefici fiscali. Questo comporta che è possibile trasferire il mutuo da un istituto ad un altro ritenuto più vantaggioso, senza oneri aggiuntivi. Nel passaggio si può decidere di cambiare la durata o il tasso. Non si possono cambiare gli intestatari o il valore del debito residuo.
Nel momento che la nuova banca accetta il mutuo in surroga, la vecchia banca non può fare niente per impedire al proprio cliente di migrare.
Attenzione: La surroga si distingue dalla sostituzione del mutuo, in quanto non è previsto alcun onere a carico del cliente, non bisogna effettuare alcuna variazione di iscrizione di ipoteca non ci sono costi notarili,di istruttoria o di perizia.
L’istituto della surroga viene utilizzato qualora si ritenga che la rata ( ad esempio mutuo tasso variabile) stia diventando insostenibile o anche qualora ci si renda conto che il mercato offra alternative maggiormente vantaggiose dal punto di vista economico.
Read MoreCome Riparare agli Errori Commessi sul Lavoro
Sbagliare è umano, ma cosa fare se l’abbiamo fatta grossa?
Niente panico prima di ogni altra cosa. Cerca di capire se si può rimediare al danno senza conseguenze gravi, se ti accorgi di avere sbagliato la numerazione di una fattura per esempio chiama il cliente e il commercialista e rifalla giusta.
Fondamentale è non nascondere lo sbaglio nè ai colleghi nè al proprio superiore, anche se lo reputi uno sbaglio gravissimo, altrimenti ci potrebbero essere pesanti conseguenze come il licenziamento. Magari ti potrebbero anche dare una mano.
Non devi però pensare continuamente all’errore fatto o alle conseguenze in maniera ossessiva, sennò non sarai mai più+ in grado di lavorare bene e commetterai altri sbagli. Cerca invece di dimostrare a tutti di aver imparato la lezione e rimboccati le maniche.
Read MoreCome Aprire una Nuova Attività
L’apertura di una nuova attività comporta l’obbligo di eseguire una serie di adempimenti di carattere fiscale ed amministrativo, che possono variare a seconda del settore di competenza.
Ecco dieci cose che occorre sapere per aprire un attività
PARTITA IVA
Entro trenta giorni dall’inizio dell’attività occorre procedere all’apertura della Partita Iva . La richiesta deve essere presentata, tramite il modulo AA7/6, all’ufficio Iva presso l’agenzia delle entrate.
COSTITUZIONE SOCIETA’
Le società commerciali, cioè quelle diverse dalla società semplice, devono procedere alla costituzione della società presso un notaio, che poi provvederà a depositare l’atto costitutivo nel registro delle imprese. Nella scelta del tipo di società è sempre bene appoggiarsi ad un professionista, il quale in base alle necessità consiglierà il tipo più adatto. In questa fase è importante avere presente la differenza tra società di persone (Ss, Snc, Sas) e le società di capitali ( Srl, Spa, Sapa). Le prime vengono utilizzate da coloro che intendono avviare un’attività di piccole o medie dimensioni insieme ad altri soggetti, dove tendenzialmente il fattore umano è superiore ai capitali investiti. I creditori di queste società possono rifarsi oltre che sul capitale della stessa anche su quello personale dei soci. La personale responsabilità dei soci viene in parte compensata dal minor numero di adempimenti richiesti per la costituzione e gestione di questo tipo di società. Le società di capitali vengono utilizzate per attività medio-grandi dove si investono grossi capitali. La resposabilità dei soci per le obbligazioni contratte dalla società, è limitata alla quota di capitale investita nella stessa. Data la limitata responsabilità dei soci, tali società devono sottostare a tutta una serie di adempimenti, finalizzati alla tutela dei terzi.
REGISTRO DELLE IMPRESE
Occorre iscriversi nel registro delle imprese, tenuto presso la camera di commercio della provincia ove a la sede legale l’impresa.
REGISTRO ESERCENTI IL COMMERCIO
Dal 1999 ( D.Lgs 114/1998) l’obbligo di iscrizione al REC è previsto solo per talune categorie: Farmacie, rivendite di generi di monopolio, distributori di carburante, attività di somministrazione di alimenti e bevande ( bar, alberghi, ristoranti) e commercio all’ingrosso di prodotti ittici, ortofrutticoli e carni. Per tutte le altre attività il precedente obbligo è stato eliminato con la soppressione del REC.
INPS
Occorre aprire una o più posizioni presso l’INPS. Ad esempio un commerciante dovrà iscriversi alla gestione speciale Ivs(Invalidità vecchiaia superstiti) e poi alla gestione separata commercianti.
I contributi fissi verranno corrisposti in quattro rate di pari importo, da versare tramite modello F24 entro il giorno sedici del mese successivo a quello di scadenza:
– Prima rata: 16 maggio
– Seconda rata: 16 agosto
– Terza rata: 16 novembre
– Quarta rata: 16 febbraio dell’anno successivo
Saranno dovuti ulteriori versamenti previdenziali qualora si superi i minimali di reddito previsti. In tal caso i versamenti verrano eseguiti in coincidenza con il primo ( giugno-luglio) e secondo acconto (novembre) sulle imposte sui redditi e a saldo l’anno successivo( giugno-luglio).
INAIL
Contestualmente all’inizio dell’attività occorre presentare all’INAIL il modulo di denuncia di esercizio, al fine di assicurare se stesso, i collaboratori e i dipendenti. L’ente aprirà una nuova posizione assicurativa intestata all’azienda denominata PAT ( posizione assicurativa territoriale). Il premio INAIL viene corrisposto in due rate; una a titolo di anticipo ed una a titolo di saldo da pagarsi entro il 16 febbraio di ogni anno tramite modello F24.
COMUNE
Occorre presentare denuncia al Comune, comunicando l’apertura della nuova attività, al fine dell’applicazione delle imposte comunali. In questa fase il Comune verifica inoltre il possesso dei requisiti morali e professionali del richiedente.
AFFISSIONE INSEGNA
Qualora si desidera apporre un’insegna, una tenda parasole o un impianto pubblicitario, occorre presentare domanda in marca da bollo intestata al sindaco. Se il locale verrà preso in affitto, è importante prevedere nel contratto la possibilità di apporre un’insegna all’esterno dei locali.
AUTORIZZAZIONE SANITARIA
E’ subordinato ad autorizzazione sanitaria chiunque operi con sostanze alimentari: sia che le prepari, sia che le confenzioni sia che si limiti a consegnare i prodotti preconfezionati che abbia in deposito nei suoi locali. L’organo competente al rilascio dell’autorizzazione è il Comune, dopo il parere vincolante e favorevole dell’Asl o meglio del S.i.a.n. ( Servizio Igiene degli Alimenti e della Nutrizione ). Le autorizzazioni sono a tempo indeterminato fintanto che permangono le condizioni originarie . L’autorizzazione va richiesta solo una volta ultimato l’esercizio commerciale ed il comune entro 30 gg dovrebbe rilasciarla.
TUS
I locali devono essere a norma, secondo quanto previsto dal Testo Unico sulla sicurezza. In particolare occorre che un professionista (Ingegnere o geometra) qualificato ( che abbia seguito specifici corsi in materia), certifichi la conformita dei locali in materia sicurezza e prevenzione dei rischi. La stessa legge prevede l’esistenza in azienda del cosiddetto RSPP (Responsabile del servizio di prevenzione e protezione). Si ritiene che a prescindere dalla suddetta normativa, sia interesse dell’imprenditore osservare le minime misure di sicurezza come: avere un impianto elettrico a norma, possedere estintori e cassetta di primo soccorso , avere almeno le nozioni base sul pronto soccorso.
Ulteriori adempimenti potranno essere richiesti in caso di dipendenti (tenuta Libro unico, ecc..) o in relazione all’attività esercitata ( requisiti professionali, concessioni, ecc…)
Dirigenti e Compenso per il Lavoro Straordinario
L’esclusione del diritto dei dirigenti al compenso per il lavoro straordinario non ha carattere assoluto. Non possono infatti essere superati i limiti di ragionevolezza “con riferimento all’interesse del dipendente alla tutela della propria salute ed integrità fisico-psichica e alle obiettive esigenze e caratteristiche dell’attività svolta”.
Il principio è stato affermato dalla Cassazione con la sentenza 14 febbraio 2011, n. 3607 (orientamento consolidato), la quale ha precisato che il superamento di tali limiti deve essere dedotto e provato dal dirigente stesso.
Come noto, la normativa sull’orario di lavoro di cui al D.Lgs. 8 aprile 2003, n. 66 non si applica (ad eccezione delle disposizioni relative al riposo settimanale, alle ferie ed alle limitazioni al lavoro notturno) ai dirigenti ed al personale direttivo, per i quali la durata dell’orario, in ragione delle caratteristiche dell’attività svolta, non è misurata o predeterminata, oppure può essere fissata dai lavoratori stessi (art. 17, co.5).
Qualora però la prestazione richiesta superi il limite della ragionevolezza e leda il diritto alla salute, il dirigente va compensato per la modalità lavorativa che abbia assunto connotati gravosi e usuranti.
Read MoreInvestimenti – Come Reagire agli Imprevisti
Prevedere il futuro è sempre stata, aa partire dall’antichità, un’ambizione degli uomini. In ogni campo e in ogni disciplina vari esperti del settore o improvvisati esperti da bar provano a elaborare previsioni e scenari. Accade nello sport, nella politica, nella vita sentimentale (“… secondo me quei due non durano molto insieme…”), nella scienza e, naturalmente, nell’economia e nella finanza.
Come però abbiamo imparato in questi ultimi mesi a volte è l’improbabile, l’incerto che governa la nostra vita, per cui alla fine il caso gioca un ruolo importante. Purtroppo la nostra mente è generalmente incapace di accettare l’idea dell’imprevedibilità. E quando si analizza la storia si è soliti commettere una serie di errori:
Sopravvalutare le informazioni che si hanno e dare troppo peso a ciò che dicono le persone cosiddette autorevoli
Riuscire a valutare lo cose solo dopo che sono avvenute. Un po’ come guidare guardando in uno specchietto retrovisore…
Pensare di sapere come stanno le cose e non rendersi conto invece che il mondo è spesso molto più complesso di quello che si pensa.
Tutto ciò ovviamente non vuol dire che bisogna sedersi a guardare le stelle aspettando che il fato faccia il suo corso, l’importante è pianificare al meglio le proprie esigenze valutando quali conseguenze si potrebbero avere nel caso succedessero certi accadimenti e sulla base di questo prendere le decisioni.
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