Come Funziona il Pignoramento Immobiliare

Il creditore di una somma di denaro, per vedere soddisfatto il proprio credito, può agire nei confronti del debitore con diversi strumenti. Può valutare, infatti, un pignoramento mobiliare o un pignoramento presso terzi (si pignora, ad esempio, il conto corrente del debitore o parte dello stipendio), se non addirittura un pignoramento immobiliare.

Il pignoramento immobiliare consiste nell’ottenere la vendita forzata degli immobili di proprietà del debitore, con maggiori possibilità di ricavo dall’asta e dunque buone possibilità di veder soddisfatto il proprio credito. Poiché la procedura del pignoramento immobiliare è la più complessa, è utile quindi distinguere i diversi passaggi obbligati che si susseguono e che richiedono tempi non indifferenti (mesi se non addirittura anni).
Procedendo con ordine, il primo passaggio necessario per il creditore è ottenere un titolo esecutivo. Tale titolo potrà essere un decreto ingiuntivo, che verrà emesso dal Giudice di Pace o dal Tribunale con l’ausilio di un avvocato (il creditore può agire personalmente solo per importi inferiori ad €1.100,00), o ancora una cambiale impagata o un assegno impagato.
Una volta ottenuto il titolo, verrà notificato il precetto.

Solo decorsi 10 giorni dalla notifica del precetto (salvo eccezioni di esonero dal termine), il creditore, sempre con l’ausilio dell’avvocato, potrà richiedere la notifica del pignoramento immobiliare sui beni di proprietà del debitore.
Procederà, quindi, sia ad avvisare del pignoramento immobiliare (entro 5 giorni dalla notifica) i creditori che sui beni pignorati hanno un diritto di prelazione risultante dai pubblici registri (in particolare creditori ipotecari che possono intervenire nella procedura e chiedere di partecipare alla distribuzione delle somme che verranno ricavate dall’asta), sia a trascrivere il pignoramento immobiliare presso la competente Conservatoria.
Nel caso in cui il debitore abbia solo una quota di proprietà del bene, il creditore procedente dovrà avvisare del pignoramento immobiliare anche il comproprietario non esecutato.
Decorsi 10 giorni dalla notifica del pignoramento, potrà essere poi depositata l’istanza di vendita, ossia l’atto con cui si chiede al Giudice dell’esecuzione di autorizzare la vendita forzata.

Prima che la vendita avvenga, però, il creditore procedente dovrà depositare, entro i successivi 120 giorni, l’estratto del catasto nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure, in sostituzione, certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. Tale termine può essere prorogato una volta sola per un massimo di ulteriori 120 giorni.
Depositata la documentazione, il Giudice dell’Esecuzione nomina l’esperto per la valutazione dell’immobile e fissa udienza avanti a sé per la comparizione delle parti.

Si deve tenere conto che al Consulente Tecnico nominato viene concesso un termine di circa 2/3 mesi per il deposito dell’elaborato. Potrà comunque chiedere delle proroghe del termine in caso di complessità nell’espletamento dell’incarico.
Una volta depositata la perizia ed assegnato un valore all’immobile, il Giudice dell’Esecuzione, verificata la regolarità della procedura, nomina un delegato ed altresì un custode del bene pignorato, se non ha già provveduto precedentemente, affinchè il primo proceda con la vendita all’asta del bene secondo i tempi e le modalità stabilite dallo stesso Giudice dell’Esecuzione ed il secondo mantenga l’immobile in buono stato e si renda disponibile a farlo visionare agli eventuali interessati prima delle aste.
Da questo momento è il delegato che si occupa delle successive operazioni prodromiche e successive alla vendita forzata.
Al di là dei tempi necessari per ottenere la vendita forzata, una considerazione rilevante deve essere da ultimo svolta anche in relazione ai costi che dovranno essere anticipati per ottenere la vendita giudiziaria.
Gli esborsi meno impegnativi sono quelli di notifica del pignoramento, avviso ai creditori con diritti di prelazione e avviso ai comproprietari; già più considerevoli quelli per la trascrizione del pignoramento (oltre alla spesa viva vera e propria è necessario tenere in conto anche il compenso del professionista che se ne occupa), il deposito dell’istanza di vendita e la certificazione notarile: si parla di qualche centinaio di €uro per ciascuna attività.
Sicuramente più rilevanti i costi del consulente nominato per la valutazione dell’immobile, del delegato alla vendita, nonché del custode (qualche migliaio di €uro).
A tali costi vanno aggiunti i compensi professionali dell’avvocato che, in base al valore del credito per cui procede alla richiesta di pignoramento, presenterà la propria parcella (l’ultimo decreto ministeriale del 2014 sui compensi legali prevede un massimo di circa €3.000,00, oltre accessori, per l’intera procedura).

Successivamente all’aggiudicazione dell’immobile, tali esborsi potranno essere recuperati fornendo al Giudice la relativa documentazione (ad esclusione delle spese per l’ottenimento del titolo).
In particolare, con il progetto di distribuzione delle somme ricavate, si prevederà in primo luogo il pagamento delle spese di cui sopra che vengono definite in prededuzione, poi seguirà il pagamento dei creditori ipotecari in base ai gradi delle ipoteche e, da ultimo, di tutti gli altri creditori detti chirografari -procedente (salvo che sia un creditore ipotecario per cui verrà soddisfatto in via privilegiata) ed intervenuti- in proporzione ai crediti vantati.

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Rendimento Obbligazionario – Definizione e Significato

La prima domanda che un investitore si pone quando deve valutare l’acquisto di obbligazioni è quanto rende. Nella maggior parte dei casi, questa domanda è anche l’ultima, nel senso che se il tasso di interesse è giudicato interessante, il risparmiatore procede senz’altro all’investimento.

Porsi soltanto questa domanda è sbagliato, ma ancora più sbagliato è darsi una risposta erronea. Per quanto semplice possa apparire, la nozione di rendimento è, al contrario, piuttosto complessa.
In primo luogo, essa non coincide con il tasso di interesse nominale offerto dal titolo obbligazionario. Se il valore nominale di un’obbligazione è di mille euro e l’interesse pagato annualmente è pari a cento euro, il tasso di interesse nominale è indubbiamente pari al 10%, ma ciò non vuol dire che esso rappresenti in qualche modo il rendimento effettivo di un investimento che ve l’abbia a oggetto.
Questo dipenderà anche dal prezzo al quale l’obbligazione viene acquistata: se è inferiore al suo valore nominale, il rendimento sarà superiore al tasso di interesse nominale, e viceversa. Il valore monetario dell’interesse pagato annualmente infatti rimane costante, poiché costante è per tutta la durata del titolo il valore nominale dell’obbligazione, ancorché il suo prezzo di mercato vari in continuazione. Un interesse annuo pari a cento euro verrà dunque incassato dall’investitore, indipendentemente dal prezzo a cui avrà acquistato l’obbligazione. Se l’avrà comprata al prezzo di 900 euro, egli incasserà cento euro su 900 investiti, ottenendo di conseguenza un rendimento superiore al tasso di interesse nominale, e precisamente pari all’11,1 per cento. Tale percentuale, ottenuta dividendo il valore monetario dell’interesse annuo per il prezzo di acquisto dell’obbligazione prende tecnicamente nome di rendimento immediato.

Per quanto possa dare un’idea più precisa dell’effettivo rendimento dell’investimento obbligazionario, costituisce tuttavia un’approssimazione ancora troppo imprecisa, poiché non tiene conto del fatto che alla scadenza l’obbligazione viene rimborsata al suo valore nominale e non al prezzo di acquisto. Pertanto, l’investitore che l’avesse acquistata a un prezzo inferiore incasserebbe alla scadenza più di quanto avesse sborsato per comprarla. Il “rendimento effettivo” dell’investimento ne risulterebbe così ulteriormente accresciuto, superando pertanto anche il rendimento immediato.
Il tasso di rendimento che tiene conto anche della differenza fra prezzo di acquisto e valore nominale dell’obbligazione è detto rendimento a scadenza o a rimborso. É detto così proprio perché viene calcolato ipotizzando che l’obbligazione sia detenuta fino alla sua scadenza, in modo da dare luogo al suo rimborso al valore nominale. Tale rendimento è superiore al rendimento immediato se il prezzo di acquisto è inferiore al valore nominale, e viceversa.

Da quanto detto, potrebbe sembrare che il rendimento a scadenza sia quello che dia meglio la misura del rendimento effettivo dell’investimento obbligazionario. Ma di norma non è così. Il rendimento a scadenza, infatti, viene calcolato sulla base dell’ipotesi che il capitale inizialmente investito e le cedole incassate siano periodicamente reinvestite allo stesso identico tasso di rendimento, pari appunto al rendimento a scadenza.
L’ipotesi è molto forte e nella realtà non verrà quasi mai soddisfatta (ad eccezione che per i titoli zero-coupon, i quali non pagano cedole), dando così luogo a una discrepanza fra rendimento a scadenza e rendimento effettivo dell’investimento. Molto spesso, infatti, l’investitore non reinveste l’intera cedola incassata, e se anche la reinveste integralmente non la riesce a impiegare esattamente allo stesso tasso di rendimento al quale ha fatto l’investimento iniziale. Di conseguenza, il rendimento effettivo dell’investimento risulterà superiore o inferiore al rendimento a scadenza a seconda che gli interessi siano di volta in volta reinvestiti integralmente e a un tasso di rendimento superiore o inferiore a quello dell’investimento iniziale.
Bisogna poi tenere conto che sul rendimento effettivo di un investimento incidono, oltre alle imposte, anche le commissioni di negoziazione. Il rendimento a scadenza viene talora calcolato tenendo conto dell’onere fiscale – prendendo così nome di rendimento netto – mentre non viene mai calcolato al netto delle commissioni di intermediazione, poiché esse variano da intermediario a intermediario e qualche volta anche da cliente a cliente.

Per tutte queste ragioni è sostanzialmente sbagliato definire il rendimento a scadenza come rendimento effettivo, come peraltro spesso si fa. Perché è chiaro che l’aggettivo ha l’evidente significato di denotare un rendimento che sia stato , mentre è altrettanto chiaro che il rendimento a scadenza non potrà mai essere precisamente realizzato, viste le ipotesi irrealistiche sulla base delle quali viene calcolato. Ma se il rendimento effettivo non coincide con il tasso nominale di interesse, né con il rendimento immediato, né con quello a scadenza, a cosa è uguale? E che significato ha? Quanto al suo significato è molto semplice da esplicitare: esso fornisce una misura di quanto velocemente sia variato il valore nominale dell’investimento iniziale in un determinato arco di tempo. A rigore, dunque, esso può venire calcolato soltanto ex-post, quando sono noti con precisione tutti i flussi di cassa originati dall’investimento. Algebricamente esso è pari alla differenza fra incassi totali (al netto di imposte e commissioni) e spese totali (al lordo delle commissioni) rapportate a queste ultime.

Vale infine un’ultima precisazione: non bisogna confondere il rendimento effettivo con quello reale. Benché l’aggettivo possa suggerire l’idea che si tratti di un sinonimo, nella misura in cui possa denotare un rendimento “realmente” conseguito, in finanza così come in economia l’aggettivo viene impiegato in contrapposizione a . Nominale viene definito qualunque valore origini da un prezzo di mercato storicamente rilevato, reale invece è tale valore depurato dalla componente inflazionistica. Pertanto il rendimento effettivo può essere sia nominale che reale: nel primo caso origina dal confronto del valore monetario di quanto effettivamente incassato alla fine dell’investimento con quanto effettivamente sborsato all’inizio; nel secondo caso, il valore nominale viene opportunamente scontato per il tasso di inflazione. Il tasso reale, in pratica, dà una misura della crescita del potere d’acquisto conseguente i risultati dell’investimento.
Il rendimento reale può approssimativamente essere calcolato come la differenza fra il rendimento nominale e il tasso di inflazione.

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Acquisti in Rete e Diritti dei Consumatori

L’ecommerce è in continua crescita, soprattutto tramite tablet e smartphone. Scopriamo allora quali diritti ha il cittadino che decide di fare acquisti su internet
Gli italiani, dopo che per alcuni anni sono stati un po’ restii ad avventurarsi nel mondo degli acquisti su internet, sembrano aver cambiato decisamente rotta. Negli ultimi tempi, infatti, la crescita dell’e-commerce nel nostro Paese è stata costante e regolare (incremento del 16% durante il 2014, mentre, per quanto riguarda l’anno in corso, si prevede un ulteriore rialzo del 15%, per un giro d’affari pari a 15 miliardi di euro) e i dati dimostrano anche che gli italiani non utilizzano necessariamente il pc: gli acquisti su internet, infatti, vengono effettuati anche tramite smartphone o tablet (crescita del 78% durante l’anno scorso).

Gli italiani, insomma, ci stanno prendendo la mano: ma siamo sicuri di quali siano i nostri diritti di acquirenti quando utilizziamo questo canale? Esaminiamo brevemente gli aspetti più importanti.

Ritiro dell’usato e Raee. Gli elettrodomestici, siano essi grandi o piccoli, possono causare qualche fastidio al momento dello smaltimento. Esiste, però, il diritto di ritiro del prodotto equivalente, correlato al pagamento della tassa Raee (Rifiuto apparecchiature elettriche ed elettroniche) che si effettua all’atto di acquisto. Lo smaltimento dell’usato, quindi, è a carico del venditore, che ha l’obbligo di provvedervi anche se l’acquisto è stato compiuto online, fermo restando che si può smaltire solo un elettrodomestico equivalente: comprando una lavatrice, si può dare indietro una lavatrice vecchia, ma non certo un forno. Il sito del venditore però deve riportare alcune informazioni, ovvero dove e quando può essere portato il vecchio elettrodomestico per lo smaltimento, ed inoltre se esiste la possibilità di ritiro contestualmente alla consegna del nuovo, e, se sì, quali sono le modalità (ad esempio, sul pianerottolo, con disinstallazione completa, al piano stradale…). Il cliente che abbia acquistato online ha diritto all’applicazione degli stessi costi di uno che abbia acquistato in negozio.

Diritto di recesso. Vale quasi sempre tranne che per alcuni casi, come: prodotti personalizzati o realizzati su misura, come oggetti con sopra la propria foto o scritte a scelta; beni deteriorabili, come prodotti ad uso alimentare; prodotti connessi ad un uso farmaceutico oppure igienico, se aperti dopo la consegna, anche se non usati neanche una volta; in ultimo, prodotti finanziari soggetti a fluttuazioni del mercato.

Il circuito di importazione parallela. Attenzione, perché si tratta praticamente di un sistema non autorizzato ufficialmente dal produttore. È vero che anche per questi prodotti vale la garanzia di due anni dalla data di acquisto, ma è anche vero che in alcuni Paesi non facenti parte della CE le normative riguardanti il diritto di recesso o la garanzia possono essere carenti, per cui potrebbe essere difficile, se non impossibile, ottenere trasparenza al riguardo. L’importazione parallela inoltre nasconde il rischio di non trovare centri di riparazione sul terreno nazionale, il che significherebbe sobbarcarsi le spese di invio in caso di necessità. Quindi, a meno che non si tratti di un affare imperdibile oppure di una merce introvabile in altre condizioni, sarebbe meglio evitare di ricorrere a prodotti di importazione parallela.

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Come Fare un Ricorso per Prelievo Illegittimo da Conto Corrente Bancario

Hai notato, esaminando il tuo estratto conto bancario, che ti sono state addebitate delle somme in maniera del tutto illegittima? Puoi, allora, presentare un ricorso e richiedere il rimborso delle spese trattenute senza motivazione. Vediamo in questa semplice guida come procedere.

Se vuoi richiedere al tuo istituto di credito il rimborso per una somma indebitamente addebitata, questa guida fa proprio al caso tuo.

Per iniziare, è utile inviare un reclamo alla banca, segnalando l’evento che si è verificato in modo dettagliato. Come esempio, è possibile vedere questo modello di reclamo.

Nel caso in cui il reclamo non abbia successo, devi presentare un’apposita comunicazione scritta al Giudice di Pace competente per il tuo territorio, scrivendo quel che ti indico di seguito, adeguandolo naturalmente al tuo personale caso.

Inizia a scrivere il tutto (ti consiglio di farlo dal pc), scrivendo in alto a sinistra il tuo nominativo, comprensivo di indirizzo. Un pò più in basso, ma stavolta completamente a destra, scrivi “Al giudice di pace di…”. Lascia qualche rigo di margine e specifica, andando completamente a capo, l’oggetto della comunicazione, “Prelievo illegittimo da conto corrente”.

Inizia la composizione vera e propria presentandoti. “Il sottoscritto… nato a… il…, residente a… in via…, codice fiscale…, titolare del conto corrente bancario numero… in essere presso il Vostro Istituto, filiale di… numero di riferimento… con sede in…, ABI…, CAB…”.

Prosegui con le tue premesse, scrivendo “Premesso che” in centro al foglio, ed in maiuscolo. “Leggendo l’ultimo estratto conto ho notato che il giorno…, l’istituto di credito… ha prelevato dal conto corrente suddetto una somma totale di euro… Tale prelievo è assolutamente illegittimo, in quanto non giustificata da titoli giuridici o ordine di alcun giudice”.

Concludi come segue. “Fa, quindi, ricorso alla S.V. affinchè emetta (in base agli articoli 633 cpc e segg) un decreto ingiuntivo nei confronti del citato istituto di credito, ordinandogli di pagare la somma indebitamente prelevata con aggiunti gli interessi maturati dal…, data di sottrazione, oltre le spese inerenti questa procedura.” Aggiungi luogo e data, e specifica nella parte bassa del foglio gli allegati, ovvero la copia dell’estratto conto e le note di debito. Stampa il tutto, firmalo e procedi a recapitare il tutto, attendendo riscontri in merito.

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Come Utilizzare il Bancomato in Modo Sicuro

Ormai praticamente tutti gli esercizi commerciali mettono a disposizione il pagamento tramite bancomat: un metodo sicuramente comodo, ma per quanto riguarda la sicurezza?
La carta bancomat è sicuramente uno strumento comodo e veloce per effettuare pagamenti. Eppure, solo il 70% degli italiani ne possiede almeno una, e solo la metà la utilizzano per prelevare denaro contante o per fare acquisti. I motivi risiedono principalmente nella paura che non si tratti di uno strumento sicuro: vediamo nel dettaglio quali problemi si possono realmente incontrare nell’utilizzo della carta.

Sicurezza. Il bancomat si basa su un sistema di sicurezza combinato, denominato “chip&PIN”: ciò significa che per poter essere utilizzato serve sia il chip fisicamente presente sulla carta, che il PIN da imparare a memoria. Quindi, a meno che il bancomat non funga anche da carta di credito senza PIN, allora in caso di smarrimento non si corrono rischi di sorta. Tuttavia, la perdita devono essere segnalati al più presto alla banca ed alle autorità.

Transazioni disconosciute per clonazione. Può succedere, anche se raramente, che la carta venga duplicata o clonata; in questo caso, non appena si accorge di avere addebiti improbabili sul proprio conto corrente (ad esempio, acquisti per importi fuori dal normale budget o effettuati all’estero) il vero titolare deve immediatamente disconoscere gli addebiti sospetti comunicando la scoperta sia alla banca che alle autorità, con regolare denuncia. La buona notizia è che l’emittente, ovvero la banca che ha fornito la carta, è tenuta al rimborso delle transazioni disconosciute. La cattiva notizia è che alcune condotte del cliente possono essere considerate come colpe inescusabili, ovvero: l’aver conservato la carta insieme al PIN; il ritardo nella denuncia; la distrazione o comunque poca attenzione nel custodire la carta; la comunicazione del PIN ad altre persone. In questi casi, il vero possessore non avrà diritto ad alcun rimborso.

L’ATM non eroga le banconote, cosa fare? Si tratta anche qui di casi rari, ma dovuti sicuramente a manomissione o, più difficilmente, malfunzionamento del macchinario. In questo caso, se l’ATM si trova presso una banca in orario di apertura, avvisare immediatamente il personale; se la filiale è chiusa o l’ATM è distaccato, chiamare subito il numero verde presente sullo stesso, che potrà gestire l’emergenza accertando eventuali manomissioni.

Diritti di acquisto con bancomat. La legge stabilisce che il cliente deve poter pagare con bancomat ogni qualvolta la spesa superi l’importo di 30 euro; tuttavia, non sono ancora previste sanzioni per i negozianti che non sono provvisti di POS (la macchinetta che legge il bancomat e che permette il pagamento). Inoltre, se un negoziante espone il marchio PagoBANCOMAT, non può rifiutare pagamenti per alcun importo, a meno che non si trovi in un momentaneo stato di difficoltà tecnica per guasti tecnici, e che comunque vanno segnalati per tempo (ovvero, nel momento in cui il cliente si avvicina alla cassa per procedere con il pagamento).

In caso di scorrettezze, si può segnalare il caso all’email auditing@bancomat.it. Lo stesso dicasi nel caso in cui l’esercente richieda un sovrapprezzo per l’utilizzo del bancomat, comportamento totalmente irregolare.

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