Come Funziona il Pignoramento Immobiliare

Il creditore di una somma di denaro, per vedere soddisfatto il proprio credito, può agire nei confronti del debitore con diversi strumenti. Può valutare, infatti, un pignoramento mobiliare o un pignoramento presso terzi (si pignora, ad esempio, il conto corrente del debitore o parte dello stipendio), se non addirittura un pignoramento immobiliare.

Il pignoramento immobiliare consiste nell’ottenere la vendita forzata degli immobili di proprietà del debitore, con maggiori possibilità di ricavo dall’asta e dunque buone possibilità di veder soddisfatto il proprio credito. Poiché la procedura del pignoramento immobiliare è la più complessa, è utile quindi distinguere i diversi passaggi obbligati che si susseguono e che richiedono tempi non indifferenti (mesi se non addirittura anni).
Procedendo con ordine, il primo passaggio necessario per il creditore è ottenere un titolo esecutivo. Tale titolo potrà essere un decreto ingiuntivo, che verrà emesso dal Giudice di Pace o dal Tribunale con l’ausilio di un avvocato (il creditore può agire personalmente solo per importi inferiori ad €1.100,00), o ancora una cambiale impagata o un assegno impagato.
Una volta ottenuto il titolo, verrà notificato il precetto.

Solo decorsi 10 giorni dalla notifica del precetto (salvo eccezioni di esonero dal termine), il creditore, sempre con l’ausilio dell’avvocato, potrà richiedere la notifica del pignoramento immobiliare sui beni di proprietà del debitore.
Procederà, quindi, sia ad avvisare del pignoramento immobiliare (entro 5 giorni dalla notifica) i creditori che sui beni pignorati hanno un diritto di prelazione risultante dai pubblici registri (in particolare creditori ipotecari che possono intervenire nella procedura e chiedere di partecipare alla distribuzione delle somme che verranno ricavate dall’asta), sia a trascrivere il pignoramento immobiliare presso la competente Conservatoria.
Nel caso in cui il debitore abbia solo una quota di proprietà del bene, il creditore procedente dovrà avvisare del pignoramento immobiliare anche il comproprietario non esecutato.
Decorsi 10 giorni dalla notifica del pignoramento, potrà essere poi depositata l’istanza di vendita, ossia l’atto con cui si chiede al Giudice dell’esecuzione di autorizzare la vendita forzata.

Prima che la vendita avvenga, però, il creditore procedente dovrà depositare, entro i successivi 120 giorni, l’estratto del catasto nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure, in sostituzione, certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. Tale termine può essere prorogato una volta sola per un massimo di ulteriori 120 giorni.
Depositata la documentazione, il Giudice dell’Esecuzione nomina l’esperto per la valutazione dell’immobile e fissa udienza avanti a sé per la comparizione delle parti.

Si deve tenere conto che al Consulente Tecnico nominato viene concesso un termine di circa 2/3 mesi per il deposito dell’elaborato. Potrà comunque chiedere delle proroghe del termine in caso di complessità nell’espletamento dell’incarico.
Una volta depositata la perizia ed assegnato un valore all’immobile, il Giudice dell’Esecuzione, verificata la regolarità della procedura, nomina un delegato ed altresì un custode del bene pignorato, se non ha già provveduto precedentemente, affinchè il primo proceda con la vendita all’asta del bene secondo i tempi e le modalità stabilite dallo stesso Giudice dell’Esecuzione ed il secondo mantenga l’immobile in buono stato e si renda disponibile a farlo visionare agli eventuali interessati prima delle aste.
Da questo momento è il delegato che si occupa delle successive operazioni prodromiche e successive alla vendita forzata.
Al di là dei tempi necessari per ottenere la vendita forzata, una considerazione rilevante deve essere da ultimo svolta anche in relazione ai costi che dovranno essere anticipati per ottenere la vendita giudiziaria.
Gli esborsi meno impegnativi sono quelli di notifica del pignoramento, avviso ai creditori con diritti di prelazione e avviso ai comproprietari; già più considerevoli quelli per la trascrizione del pignoramento (oltre alla spesa viva vera e propria è necessario tenere in conto anche il compenso del professionista che se ne occupa), il deposito dell’istanza di vendita e la certificazione notarile: si parla di qualche centinaio di €uro per ciascuna attività.
Sicuramente più rilevanti i costi del consulente nominato per la valutazione dell’immobile, del delegato alla vendita, nonché del custode (qualche migliaio di €uro).
A tali costi vanno aggiunti i compensi professionali dell’avvocato che, in base al valore del credito per cui procede alla richiesta di pignoramento, presenterà la propria parcella (l’ultimo decreto ministeriale del 2014 sui compensi legali prevede un massimo di circa €3.000,00, oltre accessori, per l’intera procedura).

Successivamente all’aggiudicazione dell’immobile, tali esborsi potranno essere recuperati fornendo al Giudice la relativa documentazione (ad esclusione delle spese per l’ottenimento del titolo).
In particolare, con il progetto di distribuzione delle somme ricavate, si prevederà in primo luogo il pagamento delle spese di cui sopra che vengono definite in prededuzione, poi seguirà il pagamento dei creditori ipotecari in base ai gradi delle ipoteche e, da ultimo, di tutti gli altri creditori detti chirografari -procedente (salvo che sia un creditore ipotecario per cui verrà soddisfatto in via privilegiata) ed intervenuti- in proporzione ai crediti vantati.

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